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房地产暴利行业铁一般的房价PK雾一般的成本

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房地产暴利行业 铁一般的房价PK雾一般的成本

2009-06-24 09:22:00

来源:三湘都市报

 作者:曹杨  三 

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字号:T怎样预防癫痫疾病|T

一直以来,关于房价的种种争端往往在开发成本上纠结,因为成本无法核算,房产定价是否合理无从精准判断。房地产业究竟是不是暴利行业?房地产的真实成本究竟如何?   近日,国家统计局和国土资源部正对地价和开发

一直以来,关于房价的种种争端往往在开发成本上纠结,因为成本无法核算,房产定价是否合理无从精准判断。房地产业究竟是不是暴利行业?房地产的真实成本究竟如何?

近日,国家统计局和国土资源部正对地价和开发成本进行系统的摸底调查。

更耐人寻味的是,当成本变得透明化之后,造成房价虚高的根本原因是什么、房地产究竟还有多少的降价空间,这国内治疗癫痫病比较好的医院排名些针针见血的关键疑点,能否因此而拨云见雾?

破解成本之谜

一直以来,除了建安成本公众可以计算之外,其他的房产成本并不透明化。近期国家统计局已下发通知,将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查。

此次摸底调查之后,开发商的暴利嫌疑,究竟是洗清还是进一步证实,数字,将给出较有说服力的答案。

释放调控信号

"推动成本的透明化,释放出的调控信号不容小觑。"某房地产代理机构总经理杨虹薇向记者透露,一方面,地价与房价的相互推动关系将被进一步求证。另一方面,明确各种费用构成的情况,将为下一步的宏观调控作出良好铺垫。

"成本的透明化,将使开发商、地方政府、消费者之间的利益博弈更趋明朗,"杨虹薇还对记者说,"是进一步压缩开发商利润,还是降低土地出让金,这对于寻求标本兼治的调控方式,显得至关重要。"

资金利用率不容忽视

通过对成本的单向控制来抑制高房价的井喷,可谓用心良苦。然而在房地产开发这一周期性行业中,土地重置成本、周转过程中资金利用率等因素的影响,同样不容小觑。

"通过简单的成本控制来降低房价,改变的只是房价变化的速度,而不是趋势,"长沙市房管局一名癫痫病的治疗原则都有哪些工作人员向记者直言,"尤其在长沙这样一个房价相对比较低的城市,成年人癫痫是什么原因引起的呢简单的相加和相减,并不能把这个行业的利润和真相完全地表示出来。"

土地溢价成暴利秘密

"在土地成本的核算中,人们往往忽略了一个土地溢价的问题",长沙市国土局相关负责人在接受采访时表示,"假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米1000元的楼面价购入的,到销售时,同样土地的楼面价可能涨到了2000元,但这时开发商只能以2000元的楼面价计算成本并确定房价,才能确保之后的项目如期开发。"

开发商"暴利"的秘密或许就在于此。

很多人在呼吁开发商公布成本的时候,也许并没有真正弄明白所要公布的是什么成本。由此,厘清开发过程中的资金流向,使成本立体化,成本调查才能更具价值。更深层次的意义在于,在促使房地产回归合理定价的过程中,剔除地价中不合理的制度性成本,将成为根本命题。

□手记

有趣的地产多维博弈

2009年,楼市成交量在可喜地放大,而房价则是在不断的小副波动中回升。

成交量的放大,是受到宏观调控、政策刺激及刚性需求释放等因素的综合影响,而对于房价来说,在巨量的库存面前,价格的飙升让人有些费解。

地价与房价的唇齿相依,价格与供应的此消彼长,股市与土地市场的血脉相连,这些有趣的多维博弈,左右着楼市的发展。

不可忽略的事实是,当目前宏观经济面临新一轮的流动过剩,在资金的冲击下,地价房价联动上升的苗头不容忽视。

业内也已开始担忧,如果土地价格再次被开发商推高,更可能带动房价进一步上涨。因而若想稳定房价,防范土地炒作、控制地价飙升是势在必行的。

另外,股市与土地市场的资金对流,对楼市至关重要。深层次的意义在于,对投资者来说,地产股的重要看点在于房地产业的资源稀缺性,即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。因此开发商拿地行为将直接影响投资者对后市的预期,进而循环影响短期内的资金流向。

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